民泊はマンションでもできる？マンションで民泊運営するメリット・デメリット、始める際の流れについて解説

民泊はマンションでもできる？

マンションでの民泊運営については、その可能性が管理規約や賃貸契約によって大きく左右されます。以下では、分譲マンションと賃貸マンションの場合に分けて説明します。

分譲マンションの場合

分譲マンションでの民泊運営は、管理規約によって許可されているか否かが鍵となります。多くのマンションでは、共同生活の秩序維持や安全性の観点から民泊を制限する規約が設けられています。例えば、

可能とする場合の規定例

「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。」

禁止する場合の規定例

「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。」
管理規約で明確に禁止されている場合は、民泊運営はできません。禁止されていない場合でも、トラブルを避けるため、事前に管理組合に相談することが推奨されます。

引用：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/common/001216238.pdf）

賃貸マンションの場合

賃貸マンションでの民泊運営は、賃貸契約の内容が重要です。契約書に民泊が禁止されていなければ、理論上は運営が可能ですが、以下の点に注意が必要です：

賃貸人の明確な承諾が必要です。民泊新法では「賃貸人が承諾したことを証する書類」の提出が求められます。特区民泊の場合は、「賃貸借契約の写し及び承諾書」が必要になります。
民泊運営を行う前に、大家さんや管理会社に確認し、承諾を得るべきです。

マンションで民泊運営するメリット

マンションでの民泊運営にはいくつかのメリットがあります：

好立地

マンションは都市部や観光地に位置していることが多く、アクセスが良好でゲストにとって魅力的です。

様々な間取り

異なるニーズに応じた様々な間取りの選択肢があり、ゲストの要望に柔軟に対応できます。

既存の設備利用

消防設備など、マンションに既に整っている安全設備を利用できるため、初期投資が抑えられます。

マンションでの民泊運営は、これらのメリットを活かしながら、適切な管理と運営が行われることが成功の鍵です。

マンションで民泊運営するデメリット

マンションでの民泊運営には多くのメリットがありますが、いくつかのデメリットも存在します。これらの課題を理解し、対策を講じることが成功への鍵となります。

他の住民とのトラブル

マンションでは、他の住民との共生が必要です。民泊ゲストによる騒音問題やゴミ出しルールの違反、セキュリティ面での懸念はしばしば問題となります。これらは住民間の不和を生じさせ、管理組合からの苦情につながることがあります。

営業許可の取得が困難

自治体によっては、民泊の許可基準が厳しく設定されている場合があります。特に東京都の台東区や新宿区などでは、他の住戸との動線の区別が求められるなど、マンションでの民泊運営が許可されにくい状況があります。

家具・家電の破損

短期間の滞在者が頻繁に入れ替わることで、家具や家電が故障、破損するリスクが増加します。これには適切な管理と定期的なメンテナンスが必要となり、コストがかかる可能性があります。

リノベーションに制限

マンションの場合、構造や共有部分に関わる変更には制限があります。したがって、ゲストのニーズに合わせた大幅な改装やリノベーションが難しいことがあります。

民泊営業不可の物件が多い

2018年にマンション管理センターが行った「民泊対応状況管理組合アンケート調査」によると、対象となった105組合のうち9割が管理規約で民泊を禁止しています。これにより、選択できる物件が大幅に限られることがあります。

これらのデメリットを理解し、適切な対策を講じることで、マンションでの民泊運営を成功させることが可能です。各点について事前の準備と計画を怠らないことが、トラブルを避け、持続可能な運営を行うために重要となります。

マンションで民泊を始める際の流れ

マンションで民泊を始めるには、いくつかのステップを踏む必要があります。以下の手順は、法的な要件を満たし、住民とのトラブルを避けるために役立ちます。

① 管理組合または賃貸人の許可を得る

最初のステップは、管理組合や賃貸人から民泊運営の許可を得ることです。この許可は、後の手続きの基盤となります。許可がなければ、運営は法的に不可能です。

② マンションが民泊営業可能エリアにあるか確認するとともに、業態を決める

次に、マンションの所在地が民泊営業が可能なエリアにあるかを確認し、営業形態を決定します。例えば、民泊新法では低層住居専用地域や中高層住居専用地域での営業が可能ですが、営業日数には上限があります（年間180日）。旅館業法による営業では、特定の地域内でのみ許可されることがあり、客室の床面積にも要件があります。特区民泊の場合は、特定の認定を受けた地域でのみ運営が可能です。

③ 保健所・消防署への事前相談

保健所や消防署へ事前相談を行い、部屋の広さや間取りがわかる平面図を提出します。これにより、宿泊施設としての基準を満たしているかの確認が行われます。

④ 設備工事・備品の準備

宿泊施設として必要な設備や備品の準備を行います。これには、誘導灯の設置、自動火災報知設備、必要に応じてスプリンクラーの設置などが含まれます。また、カーテンやじゅうたんは防炎物品を使用し、避難経路図を宿泊室に掲示する必要があります。設備が整ったら、保健所と消防署の立入検査を受けます。

⑤ 周辺住民への説明

周辺住民への説明を行い、理解と協力を求めます。これにより、運営開始後のトラブルを防ぐことができます。

⑥ 申請書の提出

最後に、必要な申請書を関連する行政機関に提出し、民泊としての正式な許可を得ます。

これらのステップを慎重に実行することで、マンションでの民泊運営がスムーズに進み、法的な問題や住民とのトラブルを避けることが可能となります。

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まとめ

マンションでの民泊運営は、管理規約や賃貸契約が民泊を禁止していない場合、基本的には可能です。しかし、トラブル防止のためには事前に管理組合や大家との相談が不可欠です。また、実際の運営では、既存の消防設備などの設備を活用できるメリットがありますが、リノベーションの制限や他の住民とのトラブルのリスクも伴います。これらの点を慎重に検討し、適切な準備と対策を行うことが、成功への鍵となります。

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