【民泊】建築基準法における「用途変更」とは？用途変更の概要と流れについて解説

建物の用途と用途地域

建物の建築においては、それがどのような目的で使用されるかを明確に決める必要があります。これを建築基準法上で「用途」と呼びます。例えば、分譲マンションは「共同住宅」、一戸建ての住宅は「一戸建ての住宅」として分類されます。この用途によって建物の設計基準や安全基準が異なるため、用途を明確に定めることが重要です。

さらに、どの地域にどの用途の建物を建てるかは「都市計画法」によって規制されています。これは「用途地域」と呼ばれ、例えば「住居地域」では主に住宅が、「商業地域」では店舗やオフィスビルが建築可能です。これにより、地域ごとの環境や機能を保ちながら、都市の計画的な発展が図られます。

建物の用途変更とは？

民泊業を始めるにあたって、特に重要なのが建物の用途変更のプロセスです。民泊新法、特区民泊、旅館業法の簡易宿所型民泊では、建物の用途や用途地域が異なります。

民泊新法に基づく民泊

建物の用途は共同住宅、寄宿舎、一戸建て、長屋とされ、用途地域に関しては全地域で可能ですが、市町村によっては事業実施の制限がある区域も存在します。

特区民泊

共同住宅や寄宿舎などが用途とされますが、用途地域は市町村による区域計画に依存します。

旅館業法の簡易宿所型民泊

建物の用途がホテルまたは旅館でなければならず、これらが建築可能な地域に限られます。

このため、旅館業法の簡易宿所型民泊を開業する際、もともとの建物の用途が「ホテル又は旅館」でない場合、法的に要求される用途変更が必要になります。用途変更は、その建物が新しい用途に適合するよう法的な要件を満たすための手続きを含む重要なプロセスです。

★参照
簡宿民泊、特区民泊、新法民泊の比較表

用途変更の流れ

用途変更を行う際には、以下のステップが必要です。このプロセスは複雑であり、地域によって異なる場合があるため、事前に自治体に確認することが重要です。

① 必要な書類の収集

用途変更を進めるためには、以下の書類が必要になります：

• 確認申請書：用途変更の正式な申請を行います。
• 図面類：付近見取り図、配置図、各階の平面図、床面積求積図、2以上の立面図、断面図、地盤面算定表、既存不適格調書など。変更がある部分については、新たな図面と法的チェックが必要です。
• 建築計画概要書：建築プロジェクトの詳細をまとめた文書。
• 委任状：代理人を通じて申請を行う場合に必要。
• 既存不適格建築物報告書の写し：既存建築物が以前に確認された証明。
• 法令適合証明書：建物が建築時の法令に適合していることを示す文書。
• 構造的検討書：既存建物の荷重が増加している場合の構造対策を示す書類。

② 確認申請

建築基準法に適合しているかどうかを確認するための申請を行います。この段階で、建物が法規に合致していれば確認済証を受け取ることができます。適合していない場合は、既存不適格建築物と判断され、法令に適合するための改修が必要になります。

③ 確認済証の受領

確認申請が通過し、確認済証を受け取った後、工事に着手することが可能です。

④ 工事の着工

必要な改修や用途変更に関連する工事を開始します。

⑤ 工事完了届の提出

工事が完了した後、工事完了届を提出し、必要に応じて最終的な検査を受けます。

専門家の助言

用途変更は高度な専門知識を要するため、建築士や行政書士などの専門家に相談することが推奨されます。これにより、プロセス全体がスムーズに進行し、法的な問題を未然に防ぐことができます。

★参照
用途変更の取り扱い

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まとめ

建物の用途や用途地域は、建築基準法と都市計画法によって厳格に規定されています。特に、旅館業法の簡易宿所型民泊を開業する際には、民泊を行う建物の用途が「ホテル又は旅館」でなければ、建物の用途変更が必須です。このような用途変更は専門的な知識を要するため、建築士や行政書士といった専門家と連携して進めることが重要です。
これらのプロセスを理解し適切に対応することで、合法的かつ効率的な民泊運営が可能となります。unitoのような運営支援サービスを活用することにより、行政的な障壁や運営上の困難を克服し、成功への道を築くことができます。