民泊運営ができる地域、制限されている地域を紹介!民泊はどこでもできる訳じゃない!

インバウンド観光の回復と共に、民泊ビジネスに興味を持つ人が増えています。日本では、民泊事業を行うためには、旅館業法に基づく簡易宿所型民泊、国家戦略特別区域の特区民泊、そして民泊新法(住宅宿泊事業法)に基づく民泊の3つの業態が存在します。これらの業態には、それぞれ運営が許可されている地域と制限されている地域があり、事業を計画する際にはこれらの違いを理解することが重要です。 本記事では、旅館業法の簡易宿所型民泊、特区民泊、そして民泊新法における民泊の各業態において、どの地域で運営が可能であり、どの地域で制限されているかを詳しく紹介します。これにより、民泊事業を始める際の参考にしていただけることを目指します。 それでは、各業態における地域ごとの運営可能性と制限について、詳しく見ていきましょう。

旅館業法の簡易宿所型民泊を運営できる地域・制限されている地域

旅館業法は、旅館業の適正な運営と健全な発展、そして利用者のニーズに応じたサービスの提供を促進するための法律です。この法律は、公衆衛生の向上と国民生活の質の向上に貢献することを目的としています。

民泊事業を開始する際、多くの場合、住宅宿泊事業の届出をせずに簡易宿所の営業許可を取得することが一般的です。これには、建築基準法に基づく旅館やホテルなどの宿泊施設を建築できる地域の規制が関連します。

運営できる地域

  • 第一種住居地域(3,000㎡以下):主に住宅が建てられる地域で、一定の制限のもとで商業施設や宿泊施設の建築も可能。
  • 第二種住居地域:住宅のほか、小規模な商業施設や事務所などが許可される地域。
  • 準住居地域:住宅及び商業施設が混在する地域で、比較的高い建物の建築が許可される。
  • 近隣商業地域:住宅と商業の両方が認められる地域で、商業活動の規模は中規模まで。
  • 商業地域:大規模な商業施設やサービス業が集中する地域で、宿泊施設の建築に適している。
  • 準工業地域:軽工業の施設と住宅が共存する地域で、一定の商業活動も許可される。


運営が制限されている地域

  • 第一種低層住居専用地域:主に低層の住宅のみを許可する静かな住環境を保持する地域。
  • 第二種低層住居専用地域:同様に低層住宅に限定されるが、わずかに商業活動の許容度が増す。
  • 第一種中高層住居専用地域:中高層の住宅が中心の地域で、商業施設の設置が限定的。
  • 第二種中高層住居専用地域:多少の商業施設が許可される中高層住宅地域。
  • 工業専用地域:工業活動に特化し、住宅や商業施設の建築が原則として認められない。
  • 工業地域:重工業を含む広範な工業活動が行われる地域で、宿泊施設の建設には適さない。


これらの情報は、民泊施設の設置計画を進める際の重要な指標となります。地域によって許可される活動が異なるため、事業計画を立てる際は、事前に適切な調査と確認が必要です。

★参照
旅館業法について | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」
京都市:旅館業法に基づく宿泊施設の開設を計画されている関係者の皆様へ

特区民泊を運営できる地域・制限されている地域

特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)とは、国家戦略特別区域において、滞在に適した施設を賃貸借契約に基づき一定期間以上使用させ、滞在に必要な役務を提供する事業です。この事業の具体的な要件は政令で定められており、要件を満たした施設は、都道府県知事(保健所)の認定を受けることで旅館業法の適用から除外されます。

営業が可能な地域は、「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」として認定された自治体が定めたエリアに限定されています。以下は認定されたエリアの例です


★参照
内閣府地方創生推進事務局

運営できる地域

【運営できる地域】
 ■東京都大田区:第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域(3,000平方メートル以下)
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 ■千葉県千葉市:若葉区及び緑区内の市街化調整区域、第一種・第二種低層住居専用地域・第二種中高層樹居専用地域
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 ■新潟県新潟市:市街化調整区域
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 ■大阪府
  ・市街化区域のうち工業専用地域を除く全地域

  ・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域(3,000平方メートル以下)
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 ■大阪市:第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域(3,000平方メートル以下)
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 ■八尾市:第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域(3,000平方メートル以下)
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 ■寝屋川市:第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域(3,000平方メートル以下)
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 ■福岡県北九州市:第一種・第二種低層住居専用地域、市街化調整区域
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上記に挙げた特定の区域以外では特区民泊の営業は一般に制限されています。これは、民泊運営が地域の住環境に影響を及ぼす可能性があるため、特定の条件を満たした地域でのみ許可されるよう制限が設けられています。
各自治体が設定した具体的な地域の詳細については、内閣府地方創生推進事務局の公式情報を参照することが推奨されます。また、これらの規定は地域の状況や政策により変更される可能性があるため、実際に事業を計画する際には最新の情報を確認することが重要です。


民泊新法に基づく民泊を運営できる地域・制限されている地域

民泊新法(住宅宿泊事業法)は、旅館業法に含まれる三つの営業形態(ホテル・旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業)及び国家戦略特別区域の特区民泊には当てはまらない、新しい形態の営業です。この法律は、住宅宿泊事業に関連する設備要件、居住要件、年間営業日数の上限(180日ルール)、届出義務、住宅宿泊事業者の義務などを規定しています。

自治体によっては、地域内の生活環境の悪化を防ぐために、民泊事業の実施に関する独自のルールを設けています。これにより、一部の地域では民泊の実施が制限されている場合があります。

運営できる地域

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 田園住居地域
  • 準住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域


★参照
住宅宿泊事業の届出情報 - 福岡県庁ホームページ

これらの地域は、住宅宿泊事業の届出が可能であり、民泊事業を行うことが許可されています。ただし、特定の条件や追加の届出が必要な場合もあります。

運営が制限されている地域

特に京都市を例に挙げると、以下の地域では、民泊営業が特定期間に制限されています。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域

 他の自治体については、こちらからご確認いただけます。

これらの地域では、市民生活への潜在的な影響を考慮し、3月16日の正午から翌年1月15日の正午まで民泊営業が禁止されています。このような制限は、主に住民の生活環境保護や観光シーズンの影響を管理するために設けられています。

他の自治体でも類似の規制が設けられている可能性があり、民泊を計画する際は、事前に関連自治体から最新の情報を得ることが重要です。それにより、法令に違反することなく事業を展開できます。

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まとめ

旅館業法の簡易宿所型民泊、特区民泊、そして民泊新法に基づく民泊では、どの業態でも、運営可能な地域と制限されている地域が自治体によって異なります。このため、民泊を開業する前には、その地域の具体的な規制を理解しておくことが重要です。

もし民泊運営が可能な地域かどうか不明な場合は、行政の担当者や行政書士に相談することが推奨されます。また、民泊に関連する法律や自治体の条例は変更される可能性があるため、常に最新の情報を得て対応することが必要です。

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