【民泊運営】空き家を民泊にするメリット・デメリット、民泊を始める際の手順について解説

民泊とは？

民泊とは、戸建住宅や分譲マンション、賃貸アパート、賃貸マンションなどの民家の全部または一部を活用して、旅行者をはじめとした第三者へ宿泊サービスを提供する仕組みです。「民家」を「宿泊施設」として使うことから「民泊」と呼ばれています。
従来、このような宿泊施設を提供する際には旅館業法に基づく許可が必要でしたが、外国人観光客の増加に伴い宿泊施設が不足する問題に対処するため、2018年6月に住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）が制定されました。
この法律により、都道府県知事への届出を行うだけで、旅館業法の許可なしに住宅を宿泊施設として提供することが可能になりました。これにより、全国的に増え続ける空き家を有効活用する手段として、民泊が注目されています。

空き家を民泊にするメリット

空き家を民泊に転用することは多くのメリットを提供します。これには以下のような点が含まれます：

少ない初期費用で始められる

既存の空き家を活用するため、新たな建物を建設する必要がなく、改修や家具の購入など、比較的低い投資で開始できます。

空き家から収入を得られる

使用されていない資産から定期的な収入を生み出すことができ、空き家の持続可能な活用が可能になります。

空き家の管理・維持に役立つ

定期的に利用されることで、空き家が荒廃するのを防ぎ、保守・管理作業が行いやすくなります。

高く売却できる可能性がある

良好な状態で維持された物件は、将来的に市場価値が高まる可能性があります。

これらのメリットは、空き家のオーナーにとって非常に魅力的なオプションを提供し、不動産の価値を最大化する手助けとなります。

空き家を民泊にするデメリット

空き家を民泊に転用する際には、以下のようなデメリットも考慮する必要があります：

安定した収入が得られるとは限らない

民泊の収入は季節や地域の観光状況に左右されるため、常に安定した収入が保証されるわけではありません。

トラブル発生の可能性

ゲストとのトラブルが発生することがあり、時には騒音や近隣住民との問題に発展する可能性もあります。

汚れや破損のリスク

多くの異なるゲストが利用するため、家具や設備の汚れ、破損のリスクが伴います。

運営の制限

住宅宿泊事業法に基づく場合、年間稼働日数に上限が設けられており（最大180日）、これにより収入の上限が決まってしまいます。

空き家で民泊を始める際の手順

空き家を民泊として運営するには、以下の手順を踏む必要があります：

業態を決める

旅館業法による民泊

都道府県知事の営業許可が必要で、時間と手間がかかるが、営業日数の上限はなく、制約が多い地域でも運営が可能です。

・参照：大津市（https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/4/231213ryokantebi.pdf、https://www.city.otsu.lg.jp/material/files/group/4/minpakusedo.pdf）

国家戦略特区法による民泊

特定の地域でのみ運営が可能で、営業日数に上限はありませんが、自治体が定めた条件に従う必要があります。

・参照：内閣府地方創生推進事務局（https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/pdf/shiryou_tocminpaku.pdf）

民泊新法による民泊

届出を行うだけで簡単に開始でき、180日以内の運営が可能です。家主居住型と家主不在型の2種類があります。

・参照：民泊制度ポータルサイト（https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html、https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/procedure.html）

物件の選定・取得（既に所有している場合は省略）

認可・申請・届け出

旅館業法、国家戦略特区法、または民泊新法に基づき、必要な認可や届け出を行います。

事業計画の作成

初期費用、年間の営業日数や収益の予測、環境整備、法規制対応、予約管理システムの導入、料金設定、客対応計画などを綿密に計画します。

資金調達

運営開始に必要な資金を確保します。

リフォーム・リノベーション

宿泊に適した状態に物件を整えます。
宿泊者が安全・快適に過ごせる環境を整える:

必要な家具、家電、インターネット環境、寝具、アメニティ、空調設備、安全設備を整備します。

集客

民泊サイトへの登録やWebサイト、SNSの整備を通じて宣伝活動を行います。

運営開始

全ての準備が整ったら、実際に民泊として運営を開始します。

これらの手順を順を追って行うことで、空き家を効果的に民泊として活用し、新たな収益源とすることが可能です。

自身で民泊運営が難しい場合は、民泊代行サービス「unito(ユニット)」がオススメ

民泊運営における課題を解決するため、民泊代行サービス「unito」がおすすめです。
unitoは、運営代行を中心に、物件のリフォームから行政との協議まで、必要な全てをワンストップでサポートします。さらに、ダイナミックプライシングの導入により収益最大化を図り、清掃スタッフを内製化することでコスト削減と品質の向上を実現しています。
unitoのサービスは、予約管理からチェックイン、鍵の交換、清掃管理まで、運営に関わる全ての情報を一元的に管理します。これにより、24時間365日、英語や中国語、韓国語など複数の言語での対応が可能で、賃貸と民泊のハイブリット運営を通じて年中無休での運営が可能です。

まとめ

民泊は、民家の全部または一部を利用し、第三者へ宿泊サービスを提供する仕組みです。このシステムは、日本国内で増加する空き家問題の有効な解決策として、また宿泊施設不足の問題に対処する手段として注目されています。
民泊を始めることで、空き家から安定した収入を得ることが期待でき、不動産の価値を高め、将来的には高価で売却する可能性があります。しかし、収入が不安定であったり、ゲストとのトラブル、物件の汚損や破損のリスクなどのデメリットも存在します。
安全かつ適正に民泊を運営するためには、住宅宿泊事業法などの法規制を理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。自分自身での運営が難しい場合は、unitoのような民泊代行サービスの利用を検討することが助けとなります。これにより、運営の負担を減らし、効率的かつ利益を最大化する民泊運営が可能となります。