民泊投資とは？民泊投資の利回りやメリット・デメリット、物件を選ぶ際のポイントについて解説

民泊投資とは？

民泊投資は、アパートやマンションの空室、または一軒家を民泊施設として貸し出すことにより収益を得る不動産投資の形態です。この投資方法は、一般的な不動産賃貸と異なり、宿泊を前提とした運営で、収入の主源は宿泊客から得られる宿泊料金にあります。特に観光地やビジネスエリアでの需要が高い場所では、高い収益性が期待されますが、成功には戦略的な運営と詳細な市場分析が必要です。

民泊投資の種類

民泊投資にはいくつかのアプローチがあり、投資家の資金力、時間、管理能力に応じて選択することができます。

① 不動産を自分で所有して民泊を行う

自己所有の不動産を活用する場合、既に所有している物件を利用すれば初期投資を抑えることができます。また、空き家となっていた物件を活用することで、無駄な資産の眠りを防ぎ、収益源に変えることが可能です。自分で運営を行うことにより、すべての売上が自分に入るメリットがありますが、ゲストとの直接的なやり取りや日常の管理業務が煩雑になるデメリットもあります。また、物件を持っていない場合は、購入に莫大な費用がかかるため、初期投資が大きくなります。

② 民泊運用を代行業者に委託する

運用を専門の代行業者に委託することで、実際の日々の管理業務やゲスト対応から解放され、投資家自身の負担を軽減することができます。これにより、民泊運営の専門知識がなくても安定した運用が見込めますが、代行業者への手数料や管理費が発生するため、利益が減少する可能性があります。

③ 借りている不動産を使用して民泊を行う（転貸）

レンタルスペースとして借り入れた物件を民泊施設として利用する方法です。所有ではないため初期費用は抑えられますが、毎月の家賃や高額な転貸料が発生します。また、多くの賃貸契約では転貸が禁止されているため、運用開始前には契約の内容を十分に確認し、必要に応じて貸主の許可を得る必要があります。

各方法にはそれぞれメリットとデメリットが存在し、投資家の状況に最適な選択をすることが成功への鍵となります。特に、市場のニーズに応じた適切な物件選びと、効率的な運営戦略が求められるため、投資を決定する前にこれらの点を慎重に考慮することが重要です。

民泊投資の利回り

民泊投資は、不動産投資の中でも特に高い利回りを実現しやすいとされています。一般的な不動産投資で期待される実質利回りが4〜6%であるのに対し、民泊投資ではその2〜3倍、つまり8〜18%の利回りを達成する事例が報告されています。この高利回りは、短期間での高額な宿泊料が見込めるためですが、成功するには市場の需要を正確に捉え、適切な運営が必須です。

民泊投資のメリット

収益性の高さ

民泊投資の最大の魅力はその収益性にあります。特に観光地やビジネス地区など、需要が高いエリアでは、宿泊料金を季節やイベントに応じて柔軟に設定することが可能です。例えば、オフシーズンには宿泊費を抑えて集客を図り、ハイシーズンには価格を上げて収益を最大化します。このように、市場の需要に応じた価格設定が、他の不動産投資と比較して高い収益を生む要因となっています。

低い原状回復費用

民泊では、短期間の宿泊が主であるため、賃貸住宅のような長期間の使用による劣化や原状回復が少なく、結果的に原状回復にかかる費用も抑えられます。この点が、賃貸経営と比較して大きなメリットとなります。

築年数の影響が少ない

一般の賃貸市場では、築年数が新しいほど高い評価を受けますが、民泊市場では立地の利便性が重視されるため、築年数が古くてもアクセスが良好な物件は高い需要が見込めます。駅近であれば、古い物件でも充分に競争力があるため、物件選びの幅が広がります。

民泊投資における戦略

これらのメリットを活かすためには、戦略的な物件選びが重要です。観光地やビジネス地区近くの物件はもちろん、交通アクセスが良好で、地元の魅力を活かせる地域を選ぶことが成功のカギを握ります。また、宿泊施設としての設備やインテリアにもこだわり、快適な滞在が提供できるよう努める必要があります。

民泊投資を行う際は、これらのメリットを最大限に活かし、市場のニーズに合わせた運営を心掛けることで、投資の成功に繋がります。高い利回りを追求することはもちろんのこと、ゲストに満足してもらえるサービスを提供することが、持続可能な収益を生み出すためには不可欠です。

民泊投資のデメリット

民泊投資には多くの利点がある一方で、いくつかのデメリットも存在します。これらの課題を理解することは、投資のリスクを適切に管理し、成功に導くために不可欠です。

高い初期投資

民泊を始めるには、物件の賃貸料や購入費用に加え、内装や家具の購入、リノベーション費用が必要です。これらの初期投資は、場合によっては約1,000万円にも上ると言われており、大きな負担となる可能性があります。

運営方法の制限

地域によっては、特区民泊が認められていない場合があり、その場合は民泊新法に基づく180日の営業日数制限を受けます。これにより、年間を通じた安定した収益の確保が難しくなる可能性があります。

・参照：大阪府（https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/27990/00000000/R021208%20hikaku.pdf）

手続きの複雑さ

民泊運営を開始するには、多くの行政手続きが必要とされます。これには、申請の準備や消防法の遵守確認など、法的要件をクリアするための時間が必要です。運用開始までに2か月以上かかることも珍しくありません。

時勢の影響

観光業界は景気や季節、時の政府方針など、外部の影響を受けやすい業界です。そのため、民泊投資もこれらの外部環境の変動に左右されることがあります。

トラブルのリスク

民泊施設の運営では、時には宿泊者や近隣住民との間でトラブルが生じることがあります。騒音問題や利用規約の違反など、これらの問題を適切に管理することが求められます。

民泊投資用物件を選ぶ際のポイント

立地の選定

成功する民泊投資のカギは立地にあります。駅近や観光地の近くなど、アクセスが良好で人通りが多いエリアは、自然と宿泊需要が高まります。外国人観光客をターゲットにする場合は、グループで宿泊できる広めの物件が好まれます。

物件の転用可能性

民泊に適した物件かどうかを見極めることが重要です。例えば、古い物件でも立地が良ければ魅力的な民泊施設に変えることが可能です。しかし、転貸が禁止されている物件や、改装に多額の費用がかかる物件は避けるべきです。

これらのポイントを考慮し、戦略的に物件を選ぶことが、民泊投資の成功につながります。立地の良さや物件の特性を理解し、効果的な運営計画を立てることで、高いリターンを目指しましょう。

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unitoでは、予約の管理からチェックイン対応、鍵の交換、清掃管理まで、民泊運営に必要なすべての情報を一元管理。これにより、オーナーは運営の細かな部分に気を取られることなく、戦略的な判断に集中できます。また、24時間365日の外国語サポートも提供しており、英語、中国語、韓国語での対応が可能です。これにより、外国人観光客の受け入れ体制を整え、国際的な顧客基盤を築くことができます。

さらに、unitoでは賃貸と民泊のハイブリッド運用を可能にすることで、年間を通じて運営が可能。これにより、通常の賃貸としての収入と民泊からの収入の両方を最大化し、一年中安定した収益を生み出すことができます。

まとめ

民泊投資は、不動産投資の中でも特に高い収益性が期待される分野です。特に、unitoのような運営代行サービスを利用することで、運営の複雑さを解消し、より効率的に収益を上げることが可能です。しかし、高い利回りを目指す一方で、大きな初期投資が必要であり、運用開始までの手続きや時勢の影響に左右される点には注意が必要です。

民泊投資を成功させるには、立地や物件の特性を考慮し、市場の需要に合った物件選びが重要です。また、運営の効率化を図るために、unitoのような信頼できるパートナーと協力することで、リスクを管理しながら安定した収益を追求することができるでしょう。