【民泊】用途地域とは？民泊運営が許可されている地域や、用途地域の調べ方について解説

用途地域とは？

用途地域は、都市計画において建物の建設が許可される用途を区分けした制度です。これは、住居、商業、工業などの異なる用途の建物が無秩序に混在することを防ぎ、地域の計画的な開発を促進するために設けられています。具体的には、都市計画法に基づき、土地の利用可能な用途が規定され、それに従って土地が開発されるべきかが決められます。

民泊の業態と運営が許可されている用途地域

民泊事業を行うには、その活動が許可されている用途地域での運営が必要です。日本の法律では、特に二つの異なる制度が民泊に適用されます：旅館業法（簡易宿所型民泊）と民泊新法。

旅館業法に基づく民泊の運営が許可されている用途地域:

• 第一種住居地域：主に住宅が建てられる地域で、環境の保護が重視される。
• 第二種住居地域：住居のほか、商店や事務所も設けられるが、比較的住環境が保護される。
• 準住居地域：住居と商業施設が混在する地域で、商業活動がより活発。
• 近隣商業地域：日常の買い物やサービス施設が集まる地域で、住居も多い。
• 商業地域：商業活動が主体の地域で、事務所や店舗、飲食店などが中心。
• 準工業地域：軽工業の工場や倉庫などが設置され、ある程度の商業活動も許可される。

・参照：京都市（https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000194262.html）

民泊新法に基づく運営が許可されている用途地域:

• 低層住居専用地域（第一種、第二種）：主に住宅の保護と環境の質を高めるために設けられている。
• 中高層住居専用地域（第一種、第二種）：中高層の住宅が中心の地域で、良好な住環境の維持が目指される。
• 住居地域（第一種、第二種）：住居が主で、一定の商業活動が許可される。
• 田園住居地域：住居のほか、農業が営まれる地域。

・参照：福岡県庁（https://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/juutakusyukuhakujigyouhou.html）

自治体によっては、これらの用途地域内でも民泊運営の条件がさらに詳細に定められているため、具体的な活動前には必ず地方自治体の条例や規定を確認することが重要です。また、特区民泊が認められている特定の地域では、これらの一般的なルールからの例外が設けられています。

特別用途地区による営業可能地域の拡大

民泊が一般に許可されていない地域でも、「特別用途地区」制度を活用することで、民泊営業が可能になることがあります。この制度は、特定の都市計画区域内で用途制限を特別に設定するもので、市町村が都市計画に基づき定めます。例えば、通常民泊が禁止されている第一種低層住居専用地域内でも、特別用途地区として指定されれば民泊の運営が許可される場合があります。

このような地区では、地方自治体が条例を用いて通常の用途制限を緩和または強化することが可能です。しかし、この逆もまた真で、一部の地域では特別用途地区においてさらに厳しい制限が課されることもあります。そのため、民泊を計画する際には、対象地域が特別用途地区に指定されているかどうかを確認し、どのような規制があるのかを事前に把握することが重要です。

・参照：京都市（https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000259632.html）

用途地域の調べ方

民泊を運営する際には、事業を行う予定の土地がどの用途地域に指定されているかを確認することが不可欠です。用途地域を調べる方法はいくつかありますが、もっとも直接的な方法は行政機関に直接問い合わせることです。また、インターネットを利用して情報を収集する方法も有効です。

オンラインでの調べ方

Googleなどの検索エンジンを用いて、「[物件がある市町村名] + 用途地域」と入力して検索すると、多くの場合、その地域の公式な都市計画マップや用途地域が確認できる行政のページにアクセスすることができます。また、多くの市町村や都道府県では、用途地域マップや自治体マップを公式ウェブサイトで提供しており、これを利用することで具体的な用途地域を確認することが可能です。

行政機関への問い合わせ

用途地域や条例が複雑で自分だけでの確認が困難な場合は、対象地域の行政の担当部署に直接問い合わせることをお勧めします。また、法的なアドバイスが必要な場合は、行政書士や不動産専門の弁護士に相談することも一つの手段です。

これらの方法を通じて、民泊事業を行う前に必要な用途地域の情報をしっかりと把握し、法律に違反することなく事業を進めることができます。

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まとめ

用途地域は、都市計画法に基づいて各地域で建築可能な建物の種類や用途を定める重要な制度です。民泊を運営する際には、その物件が位置する用途地域が民泊業務に適しているかどうかを把握することが必須です。特別用途地区制度を利用すれば、通常は許可されない地域での民泊運営が可能になることもありますが、その逆もまた真です。従って、用途地域や特別用途地区の詳細は、用途地域マップや自治体マップを参照するか、直接行政に確認することが推奨されます。民泊の運営においては、用途地域や条例が複雑である場合、行政の担当者や行政書士への相談も有効です。これにより、適法かつ効率的な民泊運営が可能となります。